Ринок вторинної нерухомості: здрастуй, дно

Заручники долара і війни

Найбільші цінові стрибки у 2014-2015 роках ринок "вторинки" переживав у періоди різких коливань курсу валют і загострення в зоні АТО. Показовими стали осінь минулого року і лютий-березень нинішнього. У першому випадку параліч на ринку викликали воєнні дії, у другому - дворазове подорожчання долара ставлення до гривні.

В такі моменти угоди були одиничними і відбувалися тільки при хороших дисконтах, від 30% і вище, стверджує президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. Ці періоди не пройшли для ринку безслідно, а поставили довготривалий тренд на зниження ціни.

Чинники пожвавлення

За рік розмір дисконту збільшилися на 5-8 п. п. до 15-20%. Помітне зниження ціни - як декларованої, так і фактичної - стало одним з чинників пожвавлення ринку, що почалося з другої половини літа і відзначається досі. Свою роль зіграли відносна стабільність на валютному ринку і зниження ціни.

За даними віце-президента Всеукраїнської асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолія Топала, найбільше стали продаватися об'єкти в самому дешевому ціновому сегменті вартістю до $25-27 тис.

Він додав, що пожвавлення ринку "вторинки" сприяло і перетікання частини покупців з первинного ринку. Анатолій Топал вважає, що людей відлякало безліч повідомлень про незаконні будовах, будівництво яких можуть заборонити. Саме таку тезу активно озвучувався столичною владою в передвиборній гонці. ABCnews писав, що з початку цього року протистояння між мешканцями та представниками забудовників відбулися на десятках будівельних майданчиках.

Крім того, КМДА запустила кадастрову карту. Зараз у неї близько 2 тис. об'єктів будівництва: житлові комплекси, автостоянки, автозаправки тощо, з яких 480 є незаконними. З них близько 40 будинків - проекти компанії "Укогрупп". Зазначимо, що частина об'єктів, позначених на карті вже побудовані, здані в експлуатацію, а деякі - заселені.

Господарі злякалися

Шоковані обвальним падінням цін, власники нерухомості в кінці літа стали дружно знімати об'єкти з продажу. Залишилися лише ті, кому гостро необхідно провести операцію.

"У мене є знайомий, який час від часу "вимірює" ринок, виставляючи на продаж свою однокімнатну квартиру на Борщагівці (у найвіддаленішому спальному районі Правобережжя столиці - ред.). У 2013 році за неї давали $40 тис., рік тому - $32 тис., зараз - $27-28 тис.", - розповідає Анатолій Топал. Не всі продавці готові до настільки істотного зниження. Саме тому їх число - як і кількість виставлених на продаж об'єктів - за минулий рік скоротилася.

За даними порталів, що розміщують оголошення про продаж нерухомості у Києві - як і в минулому році - одночасно експонується близько 30-40 тис. квартир. Експерт піддає сумніву цю цифру.

"На практиці зараз до 80-90% всіх оголошень - пустушки. Це або приманки для покупців, в яких значаться завищені параметри за заниженою ціною, або застарілі оголошення - декілька оголошень з одного і того ж об'єкту", - пояснює Анатолій Топал.

Зазначимо, що два роки тому практика фейкових оголошень теж була, проте їх частка становила не більше 20-30%.

Покупці йдуть в оренду

Кількість переглядів і угод збільшується, проте показники минулого року побити не вдасться, переконана київський ріелтор Тетяна Іваніхина. За даними Мін'юсту, в минулому році в столиці на ринку нерухомості було укладено близько 20 тис. угод, а в цілому по Україні - 178,4 тис. Це на 25-30% нижче підсумків 2013 року і один з найнижчих показників за весь час незалежності України.

Чи будуть ціни знижуватися далі? Думки експертів розділилися. "Це дно - з нерівним рельєфом, хитке й непевне. Зупиниться ринок на цьому і куди він піде до кінця року, буде залежати від дуже багатьох факторів", - ухильно зазначає Анатолій Топал. У той же час, за прогнозами віце-президента Міжнародної федерації нерухомості "ФИАСБИ-Україна" Олександра Бондаренка, дно практично знайдено і при збереженні стабільності в країні ринок нерухомості вже в середньостроковій перспективі може очікувати відновлення.

Аналіз цінової динаміки на вторинному ринку житлової нерухомості ABCnews базується на даних порталів Address.ua; Realt.ua; "Світ квартир"; "Столична нерухомість", Domik.ua, UTG. За результатами досліджень була виведена консенсусне значення ціни квадратного метра на ринку "вторинки" за кожен місяць нинішнього року і - відповідно - динаміка його падіння за цей період.

rbc.ua

Світлана Голландс