Перша хвиля коронавірусної інфекції, карантин, спад виробництва і зростання безробіття, які практично зупинили окремі види бізнесу в Україні, поки що лише налякали і загальмували активність ринку нерухомості. Останнім часом він демонструє зростання і здатність досить швидко вийти на докризові показники. Чому – розбиралися "Українські реалії".
Режим "stand-by"
Весь минулий рік і початок 2020 року ринок житла показував відносно стабільне зростання з невеликими коливаннями. До минулого березня, коли в Україні був оголошений карантин і зупинено транспортне сполучення. За даними операторів ринку нерухомості, в цей час він практично завмер, операцій не було. "Ми росли аж до 11 березня, потім нам "вимкнули світло"... До кінця березня він за інерцією функціонував і завмер на початку квітня", – говорить керуючий партнер і генеральний директор групи компаній "KDU Realty Group" Олена Маленкова.
"Активність продавців і покупців у перші кілька тижнів знизилася майже на 80%, а потім поступово почала зростати. Багато продавців зняли свої об'єкти з продажу, очікуючи нормалізації ситуації. Були покупці, які намагалися скористатися ситуацією і пропонували ціни на 30-40% нижче, ніж ті, що були ще два тижні тому та якось спонукати до угод, але вони майже не спостерігалося на ринку", – згадує Едуард Бразас, голова Комітету з информтехнологій, сервісів та аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ).
Фото: 100realty.ua
Але, як з'ясувалося, шок тривав недовго, і вже з початку травня почалася реанімація ринку, а після свят була подолана якась психологічна позначка, і намітилося зростання, причому вельми бурхливе для існуючих умов.
Що зросло і що просіло?
Поки потенційні покупці чекали зниження цін, а продавці побоювалися продавати і втрачати вигоду, відкрилося нове вікно можливостей – ринок заміського житла. З одного боку, люди усвідомили, що провести карантин подалі від перенаселених міст – безпечніше, з іншого – ціни на житло за містом здалися привабливішими, що призвело до серйозного сплеску активності, кількість угод для цього сегменту зашкалило.
За словами Олени Маленкової, раніше цей ринок був млявим, угоди вище $150 тисяч – досить рідкісними і точковими, в основному купувалися будиночки за $30-40 тисяч. Але статистика за березень-квітень і до кінця травня показала, що продано все в ціновому діапазоні до $300 тисяч, і навіть будинку вартістю понад $500 тисяч. Цілком можливі були й мільйонні оборудки, але це досить закрита інформація, її воліють не "світити". Звичайно, ажіотаж не міг не позначитися на ціні, але її коливання не були критичними.
Одночасно з купівлею-продажем активізувався і ринок оренди заміської нерухомості. Тут попит виріс дуже суттєво і виявився більш чутливим у ціновому відношенні.
Едуард Бразас відзначає зростання активності в два-три рази за деякими позиціями. Паралельно знизився попит на оренду житла в містах. У якійсь мірі він компенсувався зростанням попиту на добову оренду та збільшенням її ціни на 15-20%.
Фото: 100realty.ua
Карантинний режим значно вразив роздрібну торгівлю, ресторанний бізнес, що дуже помітно і цілком природно позначилося на ринку відповідної нерухомості. Крім того, за даними Олени Маленковой, дуже сильно просіли офіси – як на продажу, так і оренди. "Йде рух зверху-вниз: займали 300 квадратних метрів – переїжджають до 100, займали 500 – переїжджають до 150, ціни падають", – говорить експерт. При цьому торгова нерухомість, за її словами, практично не продається і не здається.
Що буде?
Ринок нерухомості в перші три місяці 2020 року впевнено зростав: в 2019 році за перший квартал було проведено понад 87 тисяч угод, в 2020 – 95,5. Наступні три місяці пройшли під знаком "коронавирусної" кризи, яку вдалося проскочити з легким переляком, і зараз ринок знову переживає підйом з надією вийти на попередні темпи та обсяги.
Але вона досить хитка, оскільки Україні цілком реально загрожує друга хвиля епідемії COVID-2019. І вона вже почалася, так як кількість хворих коливається навколо позначки 1000 на добу. Уряд, швидше за все, не зважиться на нові жорсткі карантинні заходи, вони будуть точковими, але ми ще навіть не відчули повною мірою наслідки попередніх обмежень – плоди будуть восени.
Але і це не найголовніше. В Україні триває економічна криза, що почалася до карантину, останнім лише посилена. Міжнародна рейтингова агенція S&P Global Platts прогнозує спад ВВП України у 2020 році на 5,5%, у 2021 році зростання економіки на 5%, а в 2022 – на 3%. Трохи оптимістичніший прогноз Нацбанку України – падіння на 5% у 2020 році.
Така гра у довгу безсумнівно відіб'ється на ринку житла, і ці цифри цілком можна проектувати на його активність. Все просто: якщо у людей не буде роботи – на за що купувати житло. Причому Київ, Одеса, Харків, Львів, Дніпро відносно благополучно зможуть пережити черговий удар кризи, який більше позначиться, наприклад, на Полтаві або Кропивницькому, де і зараз далеко не все благополучно.
Фахівці АФНУ припускають таку "вилку" сценаріїв: позитивний - ціни залишаться відносно стабільними, але з легкою тенденцією до зростання. Активність ринку буде відновлюватися до стану 2019 року. Негативний – стагнація ринку, зменшення кількості угод і пропозицій, незначне падіння цін.
Політичні ризики
Обидві викладені перспективи і традиційна інертність ринку житла дають надію, що тектонічних зрушень не відбудеться. Але є цілком прогнозовані і очікувані ризики – здешевлення гривні після зміни керівництва Нацбанку і спроба влади відрегулювати ринок житла "під себе".
У першому випадку зрозуміло, що курс 27,2 грн за долар – ненадовго, і якийсь час для покупця можуть привабливішими здатися ціни на первинному ринку, зовні прив'язані до національної валюти. Але продавці напевно швидко змінять ціни, так що тут вигоди можуть бути лише ситуативними і традиційна боротьба між первинною і вторинною нерухомістю стабілізується на колишньому рівні.
У другому – загроза ухвалення скандального "рієлторського" законопроекту 3618 в існуючому вигляді, про який писали"Українські реалії", просто знищить легальний ринок житла, відлякає великих інвесторів, спровокує масовий вихід професійних ріелторів у тінь. Це не означає, що продажу не буде взагалі або ціни стануть непрогнозованими. Просто згаданий негативний прогноз на невизначений час ускладниться ще й хаосом системи, в якому можна сподіватися на вдалу операцію, але лише по волі випадку і при глибокому знанні ринку.
Так чи інакше, слід запам'ятати нинішні ціни у якості індикатора: найдешевшу однокімнатну квартиру в Києві на початку року на вторинному ринку можна було купити за $25-30 тисяч, сьогодні – $35-40. На первинному ринку ціна на рівні будівництва квартир економ-класу зараз становить $900-1000 за квадратний метр, вона повернулася на рівень початку березня.
Адже за наявності цілком об'єктивних передумов стабільного зростання ринку із збереженням цін або незначним подорожчанням, можуть бути несподівані сюрпризи.
