ТОВ «ІНФОРМАЦІЙНЕ АГЕНТСТВО «УКРАЇНСЬКІ РЕАЛІЇ»
USD 27,63
EUR 33,50
UaRu
  1. Головна
  2. /
  3. Аналітика
  4. /
  5. Коалиционное соглашение: что ждет строительную отрасль?

Коалиционное соглашение: что ждет строительную отрасль?

480

В коалиционном соглашении реформам в сфере строительства посвящен отдельный подраздел. Все пять пунктов которого являются актуальными и в действительности отображают основную проблематику отрасли. Вопрос в том, каковы будут механизмы и сроки реализации указанных реформ.

Зонингу быть не скоро.

Первым делом участники коалиции предлагают до 2016 года внедрить зонирование территорий (целевое назначение и детальное планирование территорий), по меньшей мере, в областных центрах. На сегодняшний день оно есть не более чем в 10-15% городов. Правительство уже более пяти лет пытается внедрить зонирование территорий, которое может спасти украинские города от бесконтрольной застройки, однако в практической реализации так и не приступило.

"Вопрос зонирования вряд ли будет решен до 2016 года, поскольку он требует значительных финансовых вливаний из местных бюджетов, а денег в них на эти нужны просто нет", - говорит руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя

При этом в ситуации, когда отрасль и без того едва сводит концы с концами, вряд ли кто-то пойдет на то, чтобы блокировать работу девелоперов, запрещая выделение участков без генплана (подобная инициатива уже ни один раз озвучивалась в Кабмине). "Выходом могло бы стать софинансирование разработки зонинга за счет средств госбюджета или за счет отчислений застройщиков", - рассуждает Дмитрий Шостя. Отметим, что в небольших населенных пунктах, где работают 2-3 строительные компании, именно они и финансируют работы по зонированию территорий. Они же, что не удивительно, и получают все коммерчески привлекательные участки под застройку.

Еще одним важным аспектом, по словам Олега Бойчука, советника практики слияний и поглощений и корпоративного права, руководителя практики недвижимости ЮБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры", является обеспечение публичного доступа к генеральным планам (в том числе планам зонирования) территорий Украина. А для это нужна в первую очередь политическая воля. "Четкое зонирование территорий - это ключ к прозрачности градостроительной отрасли и то, без чего нынешнее состояние дел в отрасли трудно назвать цивилизованным", - отмечает юрист.

Борьба с монополиями

Совершенствование процедуры присоединения к сетям субъектов естественных монополий (электро -, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения) участники рынки называют одной из самых насущных реформ строительной отрасли. Урегулирование подключения к сетям монополистов в значительной мере решит проблему непредсказуемости строительного процесса как в технической, так и в финансовой плоскости. Так, на сегодняшний день монополии часто за право присоединиться к своим сетям дают застройщикам "общественную нагрузку". Это может быть и ремонт сетей в другом конце района, и оплата дополнительных линии электропередач для социальных объектов.

Как работает процедура присоединения к сетям сейчас, рассказывает вице-президент ПАО "ХК "Киевгорстрой" Василий Дудурич: "Поясню на примере электроснабжения. На данный момент действует постановление НКРЭ о том, что процедура присоединения к электрическим сетям доступна всем. То есть, застройщик обращается в "Киевэнерго" с просьбой присоединения к сетям, оно, в свою очередь, выдает технические условия. На их основе застройщик разрабатывает проект, сметную документацию. Затем весь этот пакет документов вместе с проектом и сметой передается "Киевэнерго" на выполнение работ. "Киевэнерго" проводит тендер, заключает договор и начинают проводить работы за счет застройщика. При этом компания не имеет абсолютно никакого влияния на процесс, она не может ускорить проведение работ. В результате своевременная сдача объекта в эксплуатацию может быть под угрозой".

Кроме того, по словам Василия Дудурича, необходимо также привязать стоимость работ по подключению к сетям газо-, тепло-, водоснабжения к стоимости постоянной единицы (например, кубометра воды или газа). "Тогда застройщик мог бы планировать свои траты исходя их засхода этих постоянных единиц (на одну квартиру) и общего количества квартир в доме", - отмечают в "ХК "Киевгорстрой".

Еще одной позитивной новацией участники рынка называют предоставление застройщикам права на строительство автономных систем инженерного обеспечения. "В результате даже в густонаселенном районе, где мощностей водопровода не хватает, можно будет построить высотное здание, и, пробурив скважину и установив на ней насос, обеспечить его водой, - поясняет Дмитрий Шостя. - Реализовать аналогичное право с электроснабжение и системой отопления - особенно для многоквартирных домов - будет сложнее, ведь для это застройщику необходимо будет строить мини-ТЭЦ или электроподстанцию. Однако уже само наличие такого права существенно расширит перечень претендентов на застройку, поскольку у проектантов появится возможность экспериментировать с инфраструктурой и шанс снизить финансовые затраты на строительство".

Документов станет меньше?

Обещает будущая коалиция и бороться с бюрократией. Так, в будущем застройщиков может ждать сокращение срока выдачи разрешительных документов в сфере строительства, а также создание исчерпывающего перечня оснований для возвращения декларации о начале выполнения строительных работ и разрешения на выполнение строительных работ, декларации и сертификата готовности объекта к эксплуатации.

В настоящее время срока выдачи разрешительных документов в сфере строительства составляет 10 дней. Однако, фактически, решение всех бумажных вопросов может занимать у застройщиков и ни один месяц. "Нередко бывает так, что мы подаем документы, а нам их возвращают без объяснения причин. Или при заполнении были допущены несущественные ошибки, которые можно исправить и в процессе получения разрешений. Но в результате нам приходится все подавать по-новой и каждый раз документы находятся на рассмотрении ровно 10 дней", - сетуют в "ХК "Киевгорстрой". Как отмечают в компании, оптимальным было бы сократить время рассмотрения документов до 5 дней.

Из года в год еще одной проблемой в строительной сфере является передача прав на арендованные участки земли от одной компании к другой. Сегодня передача таких участков происходит через продажу компаний, владеющих соответствующими правами на землю. Но покупатель вместе с компанией и привлекательным участком получает и ее проблемные транзакции и контрагентов. Продавец же вынужден, по сути, реструктурировать весь бизнес, чтобы избавиться от одного участка. Расторгнуть договор аренды досрочно и попробовать перезаключить его с новой компанией - рискованно, поскольку горсовет может и не переоформить аренду. Урегулирование вопроса передачи прав на арендованные участки существенно упростило бы жизнь бизнесу: у тех, кто не имел доступа к хорошим участкам, появится бы доступ к ним, а тех, у кого земля просто "висела" на балансе - высвободятся ресурсы для развития других проектов.

Защита от "Элита-центр"

Подумали члены будущей коалиции и о жертвах аферистов. Они обещают введение прозрачной процедуры приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства.

Так, по данным Минрегионразвития, по состоянию на III квартал 2014 года в Украине насчитывалось около 3 тыс. недостроев, из них работы велись только на 1 тыс. объектов. Если предложения коалиции будут одобрены, то права на завершение строительства проблемных объектов можно будет передать другим компаниям или объединению инвесторов строительства. Что это будет за компания/объединение, как они будут распоряжаться полученными активами - самостоятельно проводить тендер или привлекать к этому органы власти - вопрос открытый. Но точно понятно, что универсального подхода для всех недостроев быть не может. Один дом может быть "кристально чистым", просто бывший застройщик не рассчитал бизнес-модель или его "донорский" бизнес не принес ожидаемой прибыли. Другой же проект может быть трижды перепродан и вообще изначально не планировался к сдаче в эксплуатацию. Даже в этих двух ситуациях пути защиты интересов инвесторов будут разными.

Желание строительного лобби в правительстве получить такой лакомый кусок рынка, как недострои (у таких проектов есть готовый проект, площадка, инженерные коммуникации), да еще и с законодательными гарантиями. Не исключено, что под это будут просить выделить еще и государственные деньги - что может привести к коррупционным схемам.

online.rbc.ua




Коментарі
Додати коментар
Ваше ім'я*
Текст повідомлення*
ТОВ «ІНФОРМАЦІЙНЕ АГЕНТСТВО «УКРАЇНСЬКІ РЕАЛІЇ»

Статті по темі

Переглянути новини за період:



Корисні новини

Всі новини

Благодійні фонди України
Благотворительный Фонд
Благотворительный фонд «Запорука»
Берегиня життя
Благодійний фонд
Кошик добра
Фонд Рената Ахметова
Благодійний фонд
Подільська громада
Щаслива дитина
Пострадавшие дети войны
Тепло Добро